Ratgeber · Immobilie als Kapitalanlage
Die Immobilie als Kapitalanlage: wann sie sich lohnt und wann nicht.
Eine vermietete Wohnung kann ein solider Baustein für den Vermögensaufbau sein. Sie kann aber auch zum Zuschussgeschäft werden, bei dem Sie jeden Monat draufzahlen. Der Unterschied steht selten im Exposé, sondern in der Rechnung: Wie viel bleibt von der Miete übrig, wenn Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung, Zins und Tilgung bezahlt sind?
Diese Seite führt Schritt für Schritt durch diese Rechnung: der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite, die Wirkung der Finanzierung, die wichtigsten Steuerregeln und die Risiken, über die selten gesprochen wird. Verkauft wird hier nichts, hier wird gerechnet.
Anlage statt Zuhause
Sie kaufen keine Wohnung. Sie kaufen einen Zahlungsstrom.
Beim Eigenheim darf das Herz mitentscheiden, man wohnt schließlich selbst darin. Bei der Kapitalanlage ist das der teuerste Fehler: Hier zählt nicht, ob Ihnen die Wohnung gefällt, sondern ob die Rechnung aufgeht. Drei Dinge sind grundlegend anders.
Rendite statt Wohnwunsch
Nicht Sie müssen dort wohnen wollen, sondern die Mieterinnen und Mieter vor Ort. Entscheidend sind Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, Vermietbarkeit und Zustand, nicht der Ausblick vom Balkon. Eine unscheinbare Zweizimmerwohnung kann die bessere Anlage sein als die schöne Altbauwohnung.
Andere Steuerlogik
Wer selbst wohnt, kann fast nichts absetzen. Wer vermietet, versteuert die Mieteinnahmen, darf aber Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung dagegenrechnen. Die Steuer ist bei der Kapitalanlage Teil der Rechnung, die Regeln stehen weiter unten.
Eine andere Frage an die Finanzierung
Beim Eigenheim lautet die Frage: Kann ich mir die Rate leisten? Bei der Kapitalanlage lautet sie: Trägt die Miete die Rate? Wenn nicht, zahlen Sie jeden Monat zu, und dieser Zuschuss ist faktisch Ihre Sparrate. Das kann in Ordnung sein, es sollte nur vorher feststehen.
Der Wohnungs-Check
Trägt sich die Wohnung, oder zahlen Sie jeden Monat drauf?
Vier Angaben genügen: Kaufpreis, Kaltmiete, Bundesland und Eigenkapital. Der Rechner zeigt in einer Zahl, was am Monatsende übrig bleibt oder fehlt, und rechnet ungefragt den Stresstest mit, den kein Exposé zeigt: ein Monat Leerstand und ein höherer Zins nach der Zinsbindung. Die Mietrendite gibt es als Vergleichszahl dazu. Anders als beim anonymen Vergleichsportal wird nichts erfasst: Alles läuft allein in Ihrem Browser, es werden keine Daten übertragen.
Ihre Angaben
Der reine Kaufpreis ohne Nebenkosten, wie er im Exposé steht.
Die tatsächliche Kaltmiete, nicht die „erzielbare“. Bei Leerstand: die ortsübliche Vergleichsmiete.
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Faustgröße: mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche.
Annahmen anpassen: Zins, Tilgung, laufende Kosten voreingestellt
Voreingestellt sind marktübliche Werte, Stand September 2026. Sie stehen auch rechts im Ergebnis, damit nichts im Verborgenen rechnet.
Zehn Jahre Zinsbindung kosteten im September 2026 rund 3,6 bis 4,1 % effektiv, je nach Beleihung und Bonität. Ohne Gewähr.
Üblich sind 1,5 bis 3 %. Je höher, desto schneller ist der Kredit abbezahlt, desto höher die Monatsrate.
Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis, also alles, was nicht auf die Miete umgelegt werden kann. 20 bis 30 % der Kaltmiete sind eine gängige Kalkulationsgröße.
So lesen Sie das Ergebnis
- Plus: Nach Kreditrate und laufenden Kosten bleibt vom Mietmonat etwas übrig, vor Steuern.
- Minus: Sie schießen monatlich zu. Ein Teil davon ist Tilgung, baut also Vermögen auf; die Einordnung steht direkt unter der Zahl.
- Stresstest: dieselbe Rechnung mit einem Monat Leerstand im Jahr und einem Prozentpunkt mehr Zins. Diese Schwankung sollte Ihr Puffer aushalten.
- Vergleichszahlen: Brutto- und Nettomietrendite und der Kaufpreisfaktor machen verschiedene Objekte vergleichbar, mehr nicht.
Ihr Ergebnis
Unterm Strich, Monat für Monat
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- Monatliche Kaltmiete—
- Laufende Kosten (25 % der Miete)—
- Kreditrate (3,8 % Zins, 2,0 % Tilgung)—
- Kaufnebenkosten, einmalig (—)—
- Darlehen nach Eigenkapital—
Und wenn es schlecht läuft? Der Stresstest, den kein Exposé rechnet
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bei einem Monat Leerstand im Jahr und einem Prozentpunkt mehr Zins
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Zum Vergleichen mit anderen Objekten
- Bruttomietrendite laut Exposé—
- Nettomietrendite, ehrlich gerechnet—
- Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete)—
Die Zahl ist der Anfang, nicht das Urteil. Ob das Objekt zu Ihrer Gesamtplanung passt, klären wir gemeinsam, mit Steuerwirkung und Ihrer Absicherung.
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Unverbindliche Orientierung, keine Anlageberatung, keine Renditezusage und keine Finanzierungszusage. Vergangene und aktuelle Mieten sind keine Garantie für künftige. Stand: September 2026, ohne Gewähr.
Rechenweg, Annahmen und Quellen
Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer des gewählten Bundeslands + rund 2 % für Notar und Grundbuch + auf Wunsch 3,57 % Maklercourtage (inklusive Umsatzsteuer; regional abweichend). Darlehen = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital; Monatsrate = Darlehen × (Zins + anfängliche Tilgung) ÷ 12 als Näherung eines Annuitätendarlehens, der Tilgungsanteil steigt im Zeitverlauf. Ergebnis = Kaltmiete − laufende Kosten − Monatsrate. Stresstest: elf statt zwölf Monatsmieten im Jahr und ein um einen Prozentpunkt höherer Zins bei unveränderten laufenden Kosten. Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis; Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten); Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Nicht berücksichtigt: Steuern, Mietsteigerungen, Wertänderungen, Modernisierungen. Grunderwerbsteuersätze 2026: Bayern 3,5 % · Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen 5,0 % · Bremen, Hamburg, Sachsen 5,5 % · Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % · Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein 6,5 % (Übersicht aller Bundesländer). Vergleichswert Bauzinsen: rund 3,6 bis 4,1 % effektiv bei zehn Jahren Zinsbindung im September 2026 (Finanztip; Dr. Klein). Stand: September 2026, ohne Gewähr.
Lage, Lage, Lage
Was „gute Lage“ bei Anlageobjekten konkret heißt.
Für Selbstnutzer ist die gute Lage die, in der sie gern wohnen. Für Kapitalanleger ist es die, in der zuverlässig gemietet wird, heute und in zwanzig Jahren. Das ist nicht immer dieselbe.
Der Zusammenhang, den man kennen muss: In gefragten Großstadtlagen sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch, die Rendite also niedrig, dafür ist die Vermietung stabil. In kleineren Städten und Randlagen ist es umgekehrt: mehr Rendite auf dem Papier, mehr Leerstands- und Wertrisiko in der Realität. Keine der beiden Varianten ist „besser“, sie sind unterschiedliche Risikoprofile, und sie gehören zu Ihrer Gesamtsituation passend gewählt.
Der Hebel der Finanzierung
Fremdkapital macht aus einer guten Anlage eine bessere. Und aus einer schlechten eine schlechtere.
Kaum jemand bezahlt eine Kapitalanlage-Immobilie komplett aus Erspartem, und das ist auch nicht das Ziel: Der Kredit ist Teil des Konzepts. Er hebelt aber in beide Richtungen.
Wie der Hebel wirkt
Liegt die Objektrendite über dem Darlehenszins, verdient auch das geliehene Geld mit, und die Rendite auf Ihr Eigenkapital steigt. Liegt sie darunter, dreht sich der Effekt um: Dann verstärkt der Kredit den Verlust. Der Hebel belohnt gute Objekte und bestraft schlechte, er repariert nichts.
Das Zinsänderungsrisiko
Die Zinsbindung endet, der Kredit meist nicht. Wer vor einigen Jahren zu rund 1 % finanziert hat, verlängert heute zu rund 3,6 bis 4,1 %. Die Anschlussfinanzierung gehört deshalb von Anfang an in die Rechnung, nicht erst ins letzte Jahr der Zinsbindung.
Die Rate kennt keinen Leerstand
Zins und Tilgung sind auch dann fällig, wenn die Wohnung leer steht oder die Miete ausbleibt. Die Tilgung baut zwar Vermögen auf, sie ist aber kein Ertrag, sondern verpflichtendes Sparen. Wer knapp kalkuliert, für den wird jeder Mieterwechsel zur Belastungsprobe.
Bauzinsen: rund 3,6 bis 4,1 % effektiv bei zehn Jahren Zinsbindung, je nach Beleihung und Bonität. Stand: September 2026, ohne Gewähr.
Baufinanzierung mit Vergleich aus über 500 Banken, für Anlageobjekte genauso wie fürs Eigenheim. Und weil die Zinsbindung irgendwann endet: mit einem festen Ansprechpartner, der bei der Anschlussfinanzierung noch derselbe ist, statt einer Hotline, die Sie nicht kennt.
Steuern
Drei Steuerregeln, die die Rechnung verändern.
Bei kaum einer Anlageform spielt die Steuer so stark mit wie bei der vermieteten Immobilie. Sie kann die Rechnung deutlich verbessern, aber sie macht aus einem schwachen Objekt kein gutes.
Die Regeln im EinzelnenAbschreibung · Werbungskosten · Spekulationsfrist · Grunderwerbsteuer je Bundesland
Abschreibung (AfA)
Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird jährlich abgeschrieben: linear 2 % bei Fertigstellung 1925 bis 2022, 2,5 % bei älteren Gebäuden, 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Für Neubauten mit Baubeginn oder Kauf zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 sind wahlweise 5 % degressiv vom Restwert möglich. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben.
Werbungskosten
Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten und die AfA mindern die zu versteuernden Mieteinnahmen. Versteuert wird der Überschuss mit Ihrem persönlichen Steuersatz, nicht mit der Abgeltungsteuer. In den ersten Jahren kann so auch ein steuerlicher Verlust entstehen, der andere Einkünfte mindert.
Spekulationsfrist
Liegen zwischen notariellem Kauf- und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, bleibt der Wertzuwachs einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 EStG). Wer früher verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz. Für durchgehend selbst genutzte Immobilien gilt die Frist nicht.
Dazu kommt einmalig beim Kauf die Grunderwerbsteuer. Sie ist Ländersache: In Bayern sind es 3,5 %, in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 %. Auf 300.000 € Kaufpreis macht allein dieser Unterschied 9.000 € aus. Alle sechzehn Sätze stehen unten bei den Quellen.
Steuerangaben Stand: September 2026, ohne Gewähr. Sie ersetzen keine steuerliche Beratung; die Beurteilung Ihres Einzelfalls gehört zu Steuerberaterin oder Steuerberater.
Lineare AfA für Wohngebäude: 2 % (Fertigstellung 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925), 3 % (Fertigstellung ab 1. Januar 2023), § 7 Abs. 4 EStG. Degressive AfA für neue Wohngebäude: 5 % vom jeweiligen Restwert, wenn der Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen oder der Kauf im Jahr der Fertigstellung in diesem Zeitraum beurkundet wird; ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich (§ 7 Abs. 5a EStG, eingeführt mit dem Wachstumschancengesetz; Bundesbauministerium). Spekulationsfrist und Eigennutzungsausnahme: § 23 EStG. Grunderwerbsteuersätze 2026: Bayern 3,5 % · Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen 5,0 % · Bremen, Hamburg, Sachsen 5,5 % · Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % · Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein 6,5 % (Übersicht aller Bundesländer; zuletzt geändert: Bremen zum 1. Juli 2025).
Die Risiken
Was im Exposé nicht steht, aber Sie betrifft.
Jede Anlageform hat Risiken. Bei der vermieteten Immobilie werden sie besonders gern verschwiegen, weil die Anlage sich so solide anfühlt. Sechs davon gehören in jede ehrliche Rechnung.
- Trägt sich die Wohnung auch dann noch, wenn sie zwei oder drei Monate im Jahr leer steht oder die Miete einmal ausbleibt?
- Könnten Sie eine Sonderumlage oder eine neue Heizung bezahlen, ohne an Ihre übrigen Rücklagen zu müssen?
- Bleibt neben der Immobilie noch gestreutes Vermögen, oder hinge danach fast alles an einer einzigen Adresse?
„Ich rechne mit Ihnen auch das Objekt durch, von dem ich Ihnen am Ende abrate. Lieber eine Stunde ehrlich gerechnet als zwanzig Jahre draufgezahlt.“
Für wen es passt, und für wen nicht
Die Immobilie ist ein Weg. Sie ist nicht der Weg.
In der Vermögensplanung ist die vermietete Immobilie einer von vier Wegen, neben Fonds und ETF, Gold und Anleihen. Ob sie zu Ihnen passt, hängt weniger vom Markt ab als von Ihrer Situation.
Hier lohnt der genaue Blick
Weil die Voraussetzungen stimmen, unter denen sich eine Immobilie tragen kann.
- Stabiles Einkommen und Rücklagen. Wer Leerstand, Reparaturen und eine Sonderumlage tragen kann, ohne ins Wanken zu geraten, kann die Risiken aushalten, die zur Anlage gehören.
- Ein langer Atem. Kaufnebenkosten und Spekulationsfrist sprechen dieselbe Sprache: Diese Anlage rechnet sich, wenn überhaupt, über deutlich mehr als zehn Jahre.
- Vorhandenes, gestreutes Vermögen. Wer bereits ein Depot bespart, kann eine Immobilie als Ergänzung prüfen, statt alles auf eine Karte zu setzen.
- Bereitschaft zum Nebenjob. Wer Abrechnungen, Handwerkertermine und Eigentümerversammlungen nicht scheut oder eine Verwaltung einkalkuliert, weiß, worauf er sich einlässt.
Hier ist Vorsicht angebracht
Ehrlich gesagt: In diesen Situationen ist die Immobilie selten der richtige nächste Schritt.
- Ohne Rücklagen. Wenn schon die Kaufnebenkosten das Ersparte aufbrauchen, fehlt der Puffer für alles, was danach kommt. Der Notgroschen geht vor.
- Als erste Anlage überhaupt. Wer noch kein gestreutes Vermögen hat, kauft mit der Immobilie ein Klumpenrisiko, bevor es etwas zu streuen gibt.
- Wer flexibel bleiben muss. Berufliche Umzüge, unklare Familienplanung, absehbarer Geldbedarf: Eine Immobilie bindet Kapital auf Jahrzehnte und lässt sich nicht in Scheiben verkaufen.
- Wer sich auf das Exposé verlässt. Wenn die Rechnung nur mit der „erzielbaren“ Miete und ohne Bewirtschaftungskosten aufgeht, geht sie nicht auf.
- Wer die Arbeitskraft noch nicht abgesichert hat. Ein Kredit über Jahrzehnte braucht ein Einkommen über Jahrzehnte. Die Reihenfolge nach DIN 77230 ist hier eindeutig.
Die neutrale Analyse nach DIN 77230 ordnet erst die Grundlagen, dann den Vermögensaufbau. Ob eine vermietete Immobilie hineinpasst, zeigt sich dort, bevor es um ein konkretes Objekt geht.
Aus einer Hand
Objekt, Finanzierung, Verwaltung: Sie entscheiden, wie viel ich übernehme.
Vieles auf dieser Seite können Sie allein umsetzen, genau dafür ist sie geschrieben. Wenn Sie Unterstützung möchten, gibt es sie in drei Stufen, je nachdem, wo Sie gerade stehen.
Nur die Finanzierung
Sie haben Ihr Objekt bereits gefunden. Dann rechnen wir es gemeinsam durch, und ich vergleiche die Finanzierung bankenübergreifend, für Anlageobjekte genauso wie fürs Eigenheim, mit der Anschlussfinanzierung von Anfang an im Blick.
Objekt und Finanzierung zusammen
Sie suchen noch? Über meine Partner habe ich Zugang zu Kapitalanlage-Objekten im Bestand wie im Neubau. Rechnung, Finanzierung und Absicherung kommen dann aus einer Hand, und ob ein Objekt zu Ihnen passt, entscheidet die Rechnung, nicht der Katalog.
So viel Kümmern, wie Sie wollen
Vom verwalteten Objekt, bei dem sich um Mieter, Abrechnung und Instandhaltung ein Verwalter kümmert, bis zur Wohnung, die Sie bewusst selbst betreuen. Beides hat seinen Preis und seinen Wert; was passt, hängt an Ihrer Zeit, und das rechnen wir vorher ein.
Objekt gefunden, noch auf der Suche oder erst am Überlegen: Ein Gespräch ordnet die nächsten Schritte, kostenlos und ohne Druck.
So läuft der Kauf ab
Vom Exposé bis zur ersten Mietgutschrift.
Ein Immobilienkauf hat einen festen Takt. Wer ihn kennt, lässt sich weder hetzen noch überraschen.
- Schritt 1 Unterlagen sichten und rechnen Exposé, Mietaufstellung, bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlung und der Wirtschaftsplan. Der Wohnungs-Check oben liefert die erste Zahl, noch bevor Sie irgendwo anrufen.
- Schritt 2 Besichtigen und prüfen Wohnung, Haus und Straße, am besten zu verschiedenen Tageszeiten. Zustand und Mikrolage entscheiden über die Vermietbarkeit, nicht die Fotos im Exposé.
- Schritt 3 Finanzierung sichern Bankenübergreifender Vergleich, dann die Finanzierungsbestätigung. Mit ihr verhandeln Sie auf Augenhöhe, und erst dann wird ein Notartermin vereinbart.
- Schritt 4 Notartermin Der Vertragsentwurf kommt vorab, und Zeit zum Lesen und Nachfragen gehört dazu. Beurkundet wird erst, wenn Finanzierung und offene Fragen geklärt sind.
- Schritt 5 Übergang und Übergabe Kaufpreiszahlung nach der Fälligkeitsmitteilung, danach der Besitzübergang: Ab jetzt fließen Miete, Kosten und Rate wirklich, und die Rechnung von oben zeigt sich in echt.
Häufige Fragen
Was Kunden zur Kapitalanlage-Immobilie fragen.
Lohnt sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage?
Manchmal ja, oft nicht. Entscheidend ist nicht die Bruttomietrendite aus dem Exposé, sondern was nach Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung, Zins und Tilgung übrig bleibt, und ob die Wohnung sich selbst trägt. Das hängt am konkreten Objekt, am Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, an der Lage und an der Finanzierung. Eine pauschale Antwort wäre unseriös; die ehrliche Antwort ist eine Rechnung, und die erste Näherung liefert der Rechner oben.
Was unterscheidet Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und ignoriert damit alle Kosten. Die Nettomietrendite zieht von der Miete die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten ab (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) und teilt durch den Kaufpreis samt Kaufnebenkosten. Sie liegt deshalb regelmäßig einen bis anderthalb Prozentpunkte unter der Bruttozahl und ist die Zahl, mit der man rechnen sollte.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete und ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 20 entspricht 5 % brutto, Faktor 25 entspricht 4 %, Faktor 33 rund 3 %. Was üblich ist, hängt stark von der Lage ab; in gefragten Großstädten werden deutlich höhere Faktoren bezahlt als in kleineren Städten. Der Faktor ist ein Vergleichsmaßstab, kein Qualitätsurteil: Ein auffällig niedriger Faktor kann auch ein Hinweis auf Leerstandsrisiko oder Sanierungsstau sein.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Faustgröße gilt: mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche, also je nach Bundesland und Maklercourtage rund 5,5 bis 12 % des Kaufpreises, denn diesen Teil finanzieren Banken bei Anlageobjekten ungern mit. Mehr Eigenkapital senkt Zins und Rate, bindet aber auch mehr Vermögen an einer Adresse. Wie viel sinnvoll ist, hängt an Ihrer Gesamtsituation und lässt sich nicht pauschal sagen.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja. Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer. Abziehbar sind vorher die Werbungskosten: unter anderem Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung auf den Gebäudeanteil. In den ersten Jahren kann steuerlich auch ein Verlust entstehen, der andere Einkünfte mindert.
Wann kann ich steuerfrei verkaufen?
Nach mehr als zehn Jahren zwischen notariellem Kauf- und Verkaufsvertrag ist der Veräußerungsgewinn einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen steuerfrei (Spekulationsfrist, § 23 EStG). Wird vorher verkauft, wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.
Für selbstgenutzte Immobilien gilt eine Ausnahme: Steuerfrei bleibt der Verkauf auch, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor ausschließlich selbst bewohnt wurde. Stand: September 2026, ohne Gewähr.
Was heißt: „Die Wohnung trägt sich selbst“?
Dass die Kaltmiete nach Abzug der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten ausreicht, um Zins und Tilgung zu bezahlen. Reicht sie nicht, schießen Sie jeden Monat aus dem Einkommen zu; faktisch ist dieser Zuschuss dann Ihre Sparrate. Das kann eine bewusste Entscheidung sein. Problematisch wird es erst, wenn der Zuschuss im Exposé nicht vorkam und im Budget nicht eingeplant ist. Ob Ihr Objekt sich trägt, zeigt der Wohnungs-Check oben, inklusive Stresstest.
Neubau oder Bestandswohnung: Was eignet sich besser?
Beides kann funktionieren, die Profile unterscheiden sich. Der Neubau kostet je Quadratmeter mehr, bringt dafür moderne Energiestandards, zunächst wenig Instandhaltung und je nach Baubeginn die degressive AfA von 5 % mit. Der Bestand ist im Einstieg günstiger und liegt oft in gewachsenen Lagen, verlangt aber mehr Rücklagen und wird nur linear abgeschrieben. Pauschal ist keins „besser“: Entscheidend ist, was Rechnung, Rücklagen und Lage hergeben. Über meine Partner habe ich Zugang zu beidem.
Muss ich mich selbst um Mieter und Verwaltung kümmern?
Nein, das ist Ihre Wahl. Eine Miet- und Objektverwaltung übernimmt Abrechnung, Mieterwechsel und Handwerkertermine; sie kostet dafür laufend Geld, das Sie im Wohnungs-Check bei den laufenden Kosten einplanen sollten. Wer selbst verwaltet, spart diese Kosten und übernimmt den Nebenjob bewusst. Beim Kauf über mich können Sie zwischen verwalteten Objekten und solchen zum Selbstverwalten wählen.
Ist eine vermietete Immobilie sicherer als ein Fondsdepot?
Sie ist anders riskant, nicht weniger. Ein breit gestreutes Depot schwankt sichtbar im Kurs, verteilt das Risiko aber auf Tausende Unternehmen und ist jederzeit verkäuflich. Eine Immobilie schwankt unsichtbar, konzentriert viel Vermögen an einer einzigen Adresse, kennt Leerstand, Mietausfall und Sanierungskosten, und ein Verkauf dauert Monate. Welche Risikoart besser zu Ihnen passt, ist eine Frage der Gesamtplanung, nicht des Bauchgefühls.
Dann stellen Sie sie mir direkt, gern mit dem Exposé, das Ihnen gerade vorliegt. Das Erstgespräch kostet nichts und verpflichtet Sie zu nichts.
Termin
Ihr Objekt durchrechnen lassen, bevor Sie unterschreiben.
Ein Kauf lässt sich nicht rückgängig machen; die Rechnung davor kostet nichts. Bringen Sie das Exposé mit, dann rechnen wir gemeinsam: Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung, Finanzierung und Steuerwirkung in einer Zahl. Und wenn sich das Objekt nicht rechnet, sage ich Ihnen das.
Ich berate persönlich in Fürth, und damit für Nürnberg, Erlangen und die Region Mittelfranken, oder auf Wunsch online per Video. Eine Immobilie begleitet Sie Jahrzehnte; ich bleibe als fester Ansprechpartner auch dann an Ihrer Seite, wenn die erste Zinsbindung endet.